Cele mai recente modificari ale Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, precum si ale Legii nr. 10/1995 privind calitatea in constructii aduse prin Legea nr. 7/2020, intrata in vigoare de la 11.01.2020, raspund necesitatilor pietii constructiilor pentru implementarea unor proceduri simplificate la eliberarea documentatiei specifice si a unor standarde de calitate sporite ale lucrarilor.
Legea 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii („Legea nr. 50/1991”)
Modificari referitoare la obligatia de emitere a acordului de racordare la utilitati. In versiunea anterioara a Legeii 50/1991, autorizatia de contructie pentru executarea lucrarilor de baza se emitea impreuna cu autorizatia pentru executarea lucrarilor de racorduri si bransament la retelele publice de apa, canalizare, gaze, termice, energie electrica, telefon, televiziune prin cablu, fapt ce determina numeroase intarzieri in procesul de autorizare.
Potrivit noilor modificari, autorizatiile de constructie pentru imobil se emit concomitent cu acordul sau autorizatia administratorului drumului pentru instalatiile de racordare la utilitati. Totusi, in cazul in care administratorul drumului nu va putea emite acordul sau autorizatia pentru realizarea instalatiei de racordare la una din utilitati, procesul de emitere a celorlalte autorizatii de construire pentru imobil si alte utilitati nu se va bloca, urmand a fi emise separat.
O alta noutate fata de versiunea anterioara a legii consta in emiterea autorizatiile de constructie nu numai in baza studiului de fezabilitate ci si in baza documentatiei de avizare a lucrarilor de interventie si a proiectului P.A.C. (Proiectul pentru Autorizatia de Construire) sau P.A.D. (Proiectul pentru Autorizatia de Demolare).
Modificarea referitoare la retragerea dreptului prefectului de a dispune anularea autorizatiilor in mod direct. Pana in prezent, autorizatiile de constructie sau de desfiintare, emise cu incalcarea prevederilor legale puteau fi anulate fie de catre instantele de contencios administrativ, fie de catre prefect, in baza activitatii de control a Inspectoratului de Stat in Constructii – I.S.C.. Ca urmare a recentei modificari, a fost retras dreptul prefectului de a dispune anularea in mod direct a autorizatiilor de construire sau de desfiintare, acestea putand fi anulate de catre instantele de contencios administrativ ca urmare a introducerii prealabile a actiunii de catre prefect, in baza activitatii de control a Inspectoratului de Stat in Constructii – I.S.C..
Sanctiuni. Noile modificari au adus totodata si o reducere semnificativa a cuantumului amenzilor, care se ridicau de la 50.000 lei si ajungeau la 100.000 lei in varianta initiala, pana la un interval situat intre 5.000 lei si 20.000 lei, aplicate contraventiilor prevazute de lege:
- executarea sau desfiintarea anumitor lucrari, cu nerespectarea prevederilor autorizatiei precum si continuarea executarii lucrarilor autorizate fara solicitarea unei noi autorizatii de construire, in anumite situatii prevazute de lege;
- mentinerea constructiilor, lucrarilor si amenajarilor cu caracter provizoriu, dupa expirarea termenului prevazut in autorizatie sau dupa terminarea lucrarilor autorizate ori adaptarea in alte scopuri fata de cele prevazute in autorizatie;
- neaducerea terenului la starea initiala de catre investitor, dupa terminarea lucrarilor precum si nerealizarea lucrarilor de curatare, amenajare ori degajare, a amplasamentului si/sau a terenurilor adiacente ocupate temporar pe durata executiei, o data cu incheierea lucrarilor de baza;
- neindeplinirea obligatiei de repunere in starea anterioara a terenurilor care au facut obiectul contractelor de inchiriere de catre titularii de licente/permise/autorizatii, la desfintarea acestora.
Intrarea in legalitate, in anumite situatii, pentru constructiile edificate fara autorizatie de constructie. Legiuitorul transeaza problema controversata a obtinerii certificatului de atestare sau a adeverintei privind edificarea unei constructii, in vederea inscrierii in cartea funciara a dreptului de proprietate, in cazul executiei lucrarilor fara autorizatie de constructie.
In baza actualei versiuni a legii, in situatia constructiilor executate fara autorizatie de construire, in cazul in care a fost depasit termenul prescriptie de 3 ani prevazut pentru aplicarea sanctiunilor, va fi emis certificatul de atestare/adeverinta privind edificarea constructiei in baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerintelor fundamentale aplicabile privind calitatea in constructii si a unei documentatii cadastrale.
Refuzul eliberarii respectivului cerificat va putea interveni, in acest caz, doar daca prin expertiza expertiza tehnica se constata neindeplinirea tuturor cerintelor fundamentale si a celor relative la incadrarea in reglementarile de urbanism.
Alte masuri de debirocratizare.
Obinerea in mod eficient a avizelor si acordurilor. Prin Legea nr. 7/2020 s-a instituit un nou serviciu prin organizarea de catre autoritatile administratiei publice de la nivel judetean si de la nivelul municipiilor resedinta de judet a Comisiei pentru acord unic (C.A.U.).
Astfel, datorita organizarii C.A.U., solicitantul la cerere si contra cost va putea obtine in mod eficient avizele si acordurile necesare autorizarii executarii lucrarilor de constructie.
Depunerea on line a documentelor privind avizele si acordurile. O alta masura care sustine debirocratizarea in acest domeniu este cea care priveste posibilitatea efectuarii corespondentei privind documentatia de obtinere a acordurilor si avizelor, in format electronic, prin intermediul portalului http://www.edirect.e-guvernare.ro/.
Taxe si tarife. Pentru transparenta modului de calcul final al taxelor si tarifelor pentru avizele si acordurile emise, puse la dispozitia publicului si autoritatilor administratiei publice competente, acesta se vor afisa pe pagina de internet proprie si prin afisare la sediul institutiilor sau operatorilor economici abilitate/abilitati prin lege sa emita avizele sau acordurile.
Taxele pentru obtinerea avizelor si acordurilor solicitate prin certificatul de urbanism se vor achita de catre solicitant la casieria primariei sau consiliului judetean sau prin intermediul https://www.ghiseul.ro/ghiseul/public.
Legea 10/1995 privind calitatea in constructii („Legea nr. 10/1995”)
Modificari referitoare la obligatia obtinerii acordului de realizare a bransamentelor la retelele de utilitati ale infrastructurii edilitare. Legea incearca sa asigure in cea mai mare masura utilitatea practica a imobilelor predate de investitori catre noii proprietari.
Una din modificarile prevazute de Legea 10/1995 are in vedere obligarea investitorilor de a obtine pe langa autorizatia de construire si avizele cerute de lege inclusiv acordul sau autorizatia admistratorului drumului pentru realizarea bransamentelor la retelele de utilitati ale infrastructurii edilitare.
Ca urmare a ultimelor modificari, constructia va putea fi predata proprietarului numai dupa punerea in functiune a bransamentelor autorizate si definitive la retele de utilitati publice ale infrastructurii edilitare, iar receptia de terminare a lucrarilor de constructie pentru lucrarile autorizate se va face numai impreuna cu receptia la terminarea lucrarilor de bransare la infrastructura tehnico-edilitara aferenta ansamblurilor de locuinte individuale si colective, constructiilor de utilitate publica si cailor de acces.
De asemenea, investitorii care finanteaza si realizeaza investitii sau interventii la constructiile existente au obligatia de a efectua receptia finala la expirarea perioadei de garantie.
Instituirea obligatiei de dare in folosinta a constructie dupa admiterea receptiei la terminarea lucrarilor si punerea in functiune a bransamentelor la retelele de utilitate publica. In privinta obligatiilor impuse proprietarilor constructiilor, acestia vor putea sa dea in folosinta constructia numai dupa admiterea receptiei la terminarea lucrarilor si punerea in functiune a bransamentelor la retelele de utilitate publica atat in cazul unei constructii noi cat si in cazul uneia deja existente care nu a fost utilizata pe perioada constructiilor. Mai mult, constructia va putea fi utilizata, numai dupa receptia preluarii constructiei de catre proprietar avand puse in functiune toate bransamentele la utilitatile edilitare.
Sanctiuni. Legea prevede amenda contraventionala in cuantum minim de 1.000 lei, care poate sa ajunga pana la maxim 100.000 lei, in cazul incalcarii de catre investitori a urmatoarelor obligatii impuse acestora:
- de a efectua receptia la terminarea lucrarilor de constructie pentru lucrarile prevazute in autorizatia de construire, impreuna cu receptia la terminarea lucrarilor bransamentelor la infrastructura tehnico-edilitara aferenta ansamblurilor de locuinte individuale si colective, constructiilor de utilitate publica si cailor de acces;
- de a efectua receptia finala la expirarea perioadei de garantie;
- de a preda proprietarului constructia numai dupa admiterea receptiei la terminarea lucrarilor de constructie si punerea in functiune a bransamentelor autorizate si definitive la retelele de utilitati publice ale infrastructurii edilitare, atat in cazul investitiilor noi, cat si in cazul interventiilor la constructiile existente care nu au fost utilizate pe timpul executiei lucrarilor de constructie;
- de a da in folosinta constructia numai dupa ce s-a admis receptia la terminarea lucrarilor si s-au pus in functiune bransamentele autorizate si definitive la retelele de utilitati publice ale infrastructurii edilitare, atat in cazul investitiilor noi, cat si in cazul interventiilor la constructiile existente care nu au fost utilizate pe timpul executiei lucrarilor de constructii, preluarea acesteia si obtinerea autorizatiilor potrivit legii;
- de a permite utilizarea constructiei numai dupa ce s-a admis receptia la terminarea lucrarilor si a fost preluata constructia, avand puse in functiune si receptionate, de catre proprietarul investitor/proprietarul initial, toate bransamentele la utilitatile edilitare corespunzator avizelor furnizorilor de utilitati anexa la autorizatia de construire.
Intr-un domeniu care a generat numeroase litigii cauzate de reglementari lacunare si/sau neclare, acest progres legislativ este binevenit, avand in vedere ca acesta urmareste sa simplifice cadrul legal si conduita ce trebuie adoptata in procesul de proiectare, edificare si finalizare a constructiilor.
Daca aveti intrebari legate de aplicarea practica a noilor reglementari fata de o situatie specifica nu ezitati sa ne contactati.
Photo by Sven Mieke on Unsplash